편집자 주
시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산한다. 즉, 증여일 현재 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해 연도의 기준가격을 적용하지만, 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용한다. 그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해 연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.
사례 소개
화수분 씨는 보유하고 있던 상가와 땅을 자녀에게 증여하거나 양도할 계획이다. 올해 안에 모두 끝낼 계획을 가지고 있지만, 그 시점을 어떻게 해야 할지는 정하지 못했다. 특히 그 시점에 따라 세금이 다를 수 있다는 이야기를 듣고 그 시점을 고민하고 있다.
취득가격 모를 땐 기준시가 변동 살펴 양도하면 유리
화수분 씨처럼 부동산을 증여하거나 양도하려는 사람은 기준시가 고시일을 특히 유념해야 한다. 기준시가 고시일 앞이냐 뒤냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다.
최근 공개된 공동(개별)주택 공시가격과 표준지 공시가격 등 기준시가는 전반적으로 인하된 것으로 볼 수 있다. 극심한 경제 침체기를 통과하고 있는 한국경제에 나타나는 특이한 현상일 것이다.
이러한 전반적인 침체기나, 하향기를 겪고 있는 경우라면, 되도록 고시일 이후에 양도 또는 증여하는 것이 유리할 것으로 보인다. 다만 오를 것으로 예상되는 일부 지역은 그 이전에 양도 및 증여를 하는 게 유리하다.
실제 거래 가격, 시가를 알 수 없을 때 기준시가로 세금 계산하는 일 많아
기준시가 란 정부가 부동산 보유자에게 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 일정하게 평가해 고시한 금액을 말한다.
주택, 대형상가 및 오피스텔의 기준시가는 건물과 토지의 평가액을 합산해 고시한다. 그 외의 소규모 상가건물 등은 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가가 각각 고시되므로 이를 합한 금액이 기준시가가 된다.
기준시가에 따라 세금이 달라지는 이유는 실제로 거래된 가격이나 시가를 알 수 없을 때 기준시가로 세금을 계산하는 일이 많기 때문이다. 우선 양도소득세를 살펴보면, 상가를 양도했는데 양도세를 계산할 때 취득 당시 실거래가를 알 수 없다면 어떻게 취득가액을 계산할까.
이러한 경우 일반적으로 양도 당시와 취득 당시의 기준시가 비율을 통해 취득가액을 환산하게 된다.
예를 들어 부동산의 양도가가 1억 원인데 취득 당시 실제 거래가격을 알 수 없고, 양도 당시 기준시가는 8000만 원, 취득 당시 기준시가는 그 절반인 4000만 원이라고 가정해 보자.
이때는 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율, 즉 50%를 적용해 양도차익을 1억 원의 절반인 5000만 원으로 계산하게 된다.
이때 만일 기준시가를 열람해 봤더니 고시일 이후 7000만 원으로 인하될 예정이라면 잠시 기다렸다가 이날 이후에 양도해는 것이 유리하다.
취득가액의 환산 비율이 57%로 늘어나 양도차익이 4300만 원으로 줄어들고, 양도세 부담이 감소하기 때문이다.
따라서 부동산을 양도할 때 취득가액이 분명하지 않다면 기준시가 변동을 잘 살펴 양도 시기를 결정하는 것이 매우 중요하다.
증여세도 기준시가가 중요한데, 본래 증여가액은 시가로 계산한다.
일반적으로 시가란 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 가격을 뜻하는데, 대부분의 경우 이런 매매가액을 알 수 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 적용하게 된다.
따라서 부동산을 증여할 계획이라면 기준시가가 상승 혹은 하락할 것인지 예측한 뒤에 그 시점을 정하는 것이 합법적으로 증여세를 줄이는 지름길이다.
다만 아파트 등 공동주택의 경우 비슷한 아파트의 실거래가와 비교해 증여세가 추징 될 수 있으므로 기준시가로 신고하는데 주의가 필요하다.
시사점
개별공시지가 또는 개별(공동)주택가격 등 공시가격은 국세나 지방세의 부과기준으로 활용될 뿐만 아니라 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰이고 있다. 그러므로 공시지가의 경우 특별한 사유도 없이 전년도에 비해 크게 높아 졌거나 인근 토지보다 월등히 높게 책정된 경우에는 이의신청을 통해 공시지가를 감액 조정함으로써 관련 세부담을 줄일 수 있다. 특히 2005년부터는 보유한 부동산에 대한 보유세가 강화되어 개별공시지가 등 공시가격 변동에 주의하면서 불합리하다고 판단되면 바로 이의 신청을 하여야 할 것이다.
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