실제 용도에 따라 세무처리 크게 달라져
부동산임대업을 영위하기 위하여 오피스텔을 취득하는 경우 우선 해당 오피스텔을 주거용으로 임대할 것인지 또는 업무용으로 임대할 것인지를 결정하는 것이 중요하다. 오피스텔은 본래 업무용으로 건축된 건물을 말하고 있으나, 최근에는 주거 시설을 갖추어 놓은 오피스텔이 등장하여 상시 주거용으로 사용되는 경우가 많다.

오피스텔의 실제 용도가 주거용인지 또는 업무용인지에 따라 세무처리가 크게 달라지므로 이에 대한 판단이 선행되어야 할 것이다.

주거용으로 사용하면 임대주택에 대한 세금혜택, 부가가치세 면세
오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우에는 부가가치세 면세대상이며, 일정한 요건을 충족한 경우 다양한 세금혜택을 받을 수 있다.

반면에 오피스텔이 업무용으로 사용되는 경우에는 부가가치세에 대한 정확한 이해가 필요하다. 주거용 오피스텔은 임대주택에 대한 세금혜택과 부가가치세 면세대상이라는 점을 제외하고는 업무용 오피스텔의 세무처리와 거의 유사하다.

이하에서는 주거용 오피스텔에 대한 세금혜택 및 사례를 통한 업무용 오피스텔의 취득단계, 보유단계 및 양도단계에 대한 세무처리에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

(1) 주거용 오피스텔에 대한 취득세 면제
지방세특례제한법에 따르면 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔 중 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 오피스텔에 대하여는 2012년 12월 31일까지 취득세를 면제하도록 하고 있다. 다만, 주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 오피스텔은 제외한다.

(2) 주거용 오피스텔에 대한 재산세 감면
임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우 다음에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 재산세를 감면하도록 하고 있다.

① 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다 .
② 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(3) 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 하고 있다.
이 경우 해당 거주주택이 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함)이 있는 거주주택인 경우에는 직전 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 한다.

① 거주기간(직전 거주주택 보유주택의 경우에는 임대주택법 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말함)이 2년 이상일 것
② 양도일 현재 장기임대주택을 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록 하여 임대하고 있을 것